모아타운 이란? 모아타운 대상지 알아보기, 부동산 호재일까?
안녕하세요. 요즘 모아타운이라는 단어가 많이 들리는데 도대체 모아타운 이란 무엇인지 아직 모르시는 분들을 위해 알려드리도록 하겠습니다.
모아타운 이란?
- 모아타운은 소규모주택정비 관리지역을 뜻하는데, 이는 대규모 재개발이 어려운 노후 저층주거지의 새로운 정비모델인 '모아주택'을 블록 단위로 모아 단지화를 이루는 개념으로 아파트 단지처럼 체계적으로 관리할 수 있고, 다양한 편의시설도 함께 조성되는 것입니다.
1. 모아타운이 생기게 된 배경과 목적
- 배경
- 다세대, 다가구주택은 90년대부터 짓기 시작하여 현재 서울시 저층주거지의 대부분의 주거 형태로 자리잡고 있으나 심각한 주차난, 녹지 및 휴게공간 부족 등 열악한 주거환경으로 삶의 질은 점점 더 악화되는 문제가 발생됨
- 이로 인해, 2012년에 처음 도입된 가로주택정비사업은 대규모 개발로 인한 문제점을 해소하고 지역특성을 유지하면서 가로구역 단위로 정비할 수 있는 방안으로 마련되었으나, 층수제한 등 사업여건의 한계로 활성화 되지 못하고 있음
- 이후 2018년 소규모주택정비법 제정으로 자율주택정비, 가로주택정비, 소규모재건축 등 다양한 소규모주택정비사업 방식이 마련되었음
- 정부는 주택공급 2021년 2월 4일 대책 발표를 통해 저층주거지의 난개발 방지 및 계획적 소규모 주택정비 추진을 위해 소규모주택정비 관리지역 제도를 마련하여 선도사업 후보지 등을 선정 추진하였으나, 구체적인 기준이나 공공지원 등 세부 실행방안 부재로 제대로 추진되지 못했음
- 이에 따라 서울시는 2022년 1월 노후 저층주거지 정비방식인 '모아타운'과 '모아주택' 추진계획을 발표하고 내부 방침을 통해 세부 실행방안을 마련하게 됨
- 기존 제도인 소규모주택정비 관리지역과 소규모주택정비사업의 한계를 극복하고 주민참여 확대를 위해 서울 지역에 맞는 서울형 소규모주택정비 관리지역인 '모아타운'과 서울형 소규모주택정비사업인 '모아주택' 개념을 마련하고, 계획적 공동개발 유도를 위해 슈퍼블록 단위 검토범위 사업간 건축협정을 통한 지하통합 주차장 설치, 정비기반시설 확보, 용적률 및 층수 완화, 설계지원과 모아타운 주민제안 방식 등을 마련하게 되었음
- 목적
- 해당 지침은 모아타운과 모아주택에 대한 이해를 돕고 지역 단위의 계획적 공동개발을 통해 주거환경을 개선하고자 하는 취지에 부합하도록 모아타운 관리계획 수립을 위한 작성 기준과 방법을 제시
- [빈집 및 소규모 주택정비에 관한 특례법]에 따른 '소규모 주택정비 관릭계획' 수립을 위한 것이 법적근거임
- 모아타운 관리 계획을 수립하기 위해 '소규모주택정비법'에 따른 관리계획의 내용(법 제43조의 3)과 소규모 주택정비 관리 계획 수립 지침(국토교통부 고시 제2022-36호)을 반영하여 서울시 여건에 맞춰 보다 세부적인 지침을 제시
2. 모아주택이란 무엇인가?
- 모아주택은 해당 지침에 적합하게 계획된 1,500㎡ 이상 규모의 서울시 소규모 주택정비 사업
- 거점시설 : 모아타운 내 조성하는 정비기반시설 및 공동이용시설로 도로, 공원, 주차장 등이 있으며, 기존의 공원 등 공공시설 부지를 활용하여 조성하거나 거점사업을 통하여 조성할 수 있음 (공원+지하 공용주차장의 복합개발을 거점시설 기본 모델로 제시)
- 슈퍼블록 : 모아타운의 법적 규모가 아닌 실제 생활 환경을 기준으로 현황 분석을 수행하기 위해 검토범위로 설정한 광역적 범위를 말하며, 간선도로로 둘러싸인 15분 이내 도보 이동이 가능한 지역을 의미함
- 모아주택 장점
- 모아주택에 적용 가능한 법적 사업유형은 자율주택정비사업, 가로주택정비사업, 소규모 재건축, 소규모 재개발 등이 있으며, 간선도로변 등 모아주택 사업 추진이 어려운 존치구역은 건축협정 제도를 활용한 공동개발을 권장
- 소규모 주택정비법에서 제시하는 관리지역 내 소규모주택정비사업의 완화요건을 모두 적용할 수 있으며, 사업 시행시 높이, 용적률 등 건축 및 도시관리계획 기준을 완화 받을 수 있음
- 모아주택은 부족한 주차 및 녹지공간을 확보하며 기존 가로활성화를 위한 가로대응형 배치, 가로활성화용도 도입 등을 위해 '사업시행계획 수립 기준'을 설정함
> 대지규모 : 1,500㎡ 이상
> 주차장 확보 : 주차장은 지하로 확보하며, 지상은 녹지 등을 설치
> 가로대응형 배치계획 : 전면가로에 대응하는 형태를 기본으로 주변 여건 및 경관을 고려한 중정형, 복합형 등 창의적이고 입체적인 주동 배치 권장
> 가로활성화 : 가로활성화가 필요한 주요 가로 부분은 대지안의 공지 또는 관리계회 수립시 설정한 건축후퇴선에 맞춰 건축물의 저층부를 설치하고 해당 공간에는 근린생활시설 및 주민공동시설 등을 연도형으로 조성
> 보행 편의성 확보 : 보차도가 분리되지 않은 6m 이하 도로에 접하는 사업부지는 부지 내에서 확보되는 대지안의 공지를 활용하여 보도로 제공될 수 있도록 계획
> 과도한 옹벽 지양 : 사업부지 레벨은 주변 레벨과 순응되도록 하고, 주변 레벨과 어울리지 않는 무리한 성토 및 옹벽 계획 지양
> 기존 가로 유지 방안 : 사업부지내 기존 도로 폐도시 주변 보도와의 연결 등 도시구조적인 기능에 지장이 없도록 공공보행통로, 도로입체결정 등 계획
3. 모아타운 관리계획 수립절차
- 모아타운 관리계획 수립 대상지는 '소규모주택정비 관리지역'의 법적기준을 충족하여야하며 법적기준은 다음과 같음
- 대상 지역의 면적이 10만 제곱미터 미만일 것
- 노후, 불량건축물 수가 해당 지역의 전체 건축물 수의 2분의 1 이상일 것
- 정비(예정)구역, 재정비 촉진지구 등 법에서 제시하는 구역, 지구에 해당하지 않을 것
- 모아타운 관리계획 수립대상지 선정은 자치구 공모와 주민제안 방식으로 가능함
- 모아타운 관리계획이 수립되면 승인 신청 이전에 전문가 사전자문을 통해 관리게획에 대한 적정성을 검토하도록 함
4. 모아타운 관리계획 승인 절차
- 관리계획 수립시 도시계획, 건축, 경관, 교통 등 '모아타운 관리계획 수립 전문가 자문단'의 사전자문을 통해 관리계획에 대한 적정성 확보 및 완성도를 높이도록 함
- 자치구에서 서울시로 모아타운 관리계획 승인을 신청하면, 주민공람(14일 이상) 후 통합심의를 통해 모아타운 관리계획을 승인
- 모아타운 관리계획이 승인되면 서울시가 모아타운 관리계획을 고시하고 모아타운으로 지정됨
5. 현재 모아타운 관리 계획 현황
현재 서울시 중랑구 면목동 시범 사업지와 금천구 시흥3, 5동까지 총 3곳의 관리계획(안)이 소규모 주택수권 분과위원회의 통합 심의를 통과 했다고 18일에 밝혔습니다. 더불어 마포, 영등포구 1곳씩 모아주택 심의 기준을 적용한 일반 지역 가로주택정비사업 2곳도 함께 통과했습니다.
서울시는 2027년까지 6000여 세대를 공급한다는 계획을 밝혔고, 중랑구 면목동86-3번지 일대는 2026년 준공으로 약 1850 세대, 금천구 시흥3, 5 동은 2027년 준공을 목표로 약 4177세대가 공급될 전망입니다.
또한, '모아주택 심의 기준'을 적용받는 일반 지역 마포구 망원동 439-5번지 일대, 영등포구 양평동 6가 84번지 가로주택형 모아주택 사업은 2025년 214세대 공급을 목표로 빠르게 추진된다고 합니다.
이번 심의 결과를 포함해서 올해 모아타운 총 4곳이 지정되어 내년부터는 '모아주택 사업'이 더 본격적으로 추진될 것으로 기대된다고 하며, 모아주택 활성화를 위해 전문 인력 투입, 효율적인 조합 운영 등 효과적인 사업 관리와 지원 방안을 마련해 저층 주거지의 주거 환경을 획기적으로 개선하고 양질의 주택을 빠르게 공급하겠다고 밝혔습니다.
- 자세히 알아보기 PDF 공유